個人住房公積金貸款風險防控機制

⑴ 論述我國個人住房貸款的主要風險有哪些應如何防範

我國個人住房貸款面臨的主要風險(系統性風險和非系統性風險)， 重點分析各種非系統性風險:(l)來自開發商的風險
①虛假按揭，騙取銀行貸 款、②多種原因造成樓盤爛尾、虛假廣告、③承諾落空造成的風險)，
(2)來自項目的風險
①項目存在合法性瑕疵，形成風險、②項目市場前景黯淡造成的銀 行風險、③房屋品質惡劣或有缺陷造成銀行風險)，
(3)來自借款人的風險
①借 款人能力風險、②借款人惡性違約)，
(4)來自抵押物的風險
(5)來自中介合作機構的風險，
(6)來自銀行自身的風險。

我國商業銀行個人住房貸款風險控制的主要防範措施:
(1)加強貸前調查，嚴把貸款准入關，
(2)加強貸後管理，防範個 人住房貸款風險，
（3）謹慎選擇合作中介機構，防範道德風險，
(4)積極利用保險、 擔保等方式防範貸款風險。

⑵ 如何預防住房公積金貸款風險

住房公積金貸款風險的種類 （一）貸款人償債能力的風險 住房公積金是國家機關、內國有企業容、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

⑶ 個人住房貸款的風險分析

個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

⑷ 在公積金風險防控方面，需要好哪些舉措

在公積金風險防控方面，強化試點項目貸後管理和積極應對資金流動性風險。回其中，試點城市要切實答加強利用住房公積金貸款支持保障房建設試點項目貸後管理，關注貸款資金本息回收，防範資金安全風險，確保試點任務圓滿完成；進一步健全資金流動性風險防控機制，存貸比超過90%的城市，要通過發放商業銀行和住房公積金組合貸款、實行公轉商貸款貼息、信貸資產證券化等方式，拓展貸款資金來源，滿足職工貸款需求。

⑸ 按照公積金貸款中心要求我應該怎樣制約和防範風險

一、住房公積金貸款風險的種類
（一）貸款人償債能力的風險
住房公積金是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。因此，住房公積金的政策特性就決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大繳存住房公積金的職工。這部分職工的家庭收入基本能滿足其還貸的要求，隨著我國企業勞動用工制度的改革，職工已不像以前有一個穩定的「鐵飯碗」撰在手裡，隨時都有被解僱的可能，這樣，這部分職工會因為突然的失業導致收入減少而不能正常償還住房公積金貸款而存在潛在的逾期風險。
（二）委託銀行帶來的風險
根據《住房公積金管理條例》的規定，住房公積金管理中心不能辦理金融業務，住房公積金貸款只能委託住房公積金管理委員會指定的委託銀行辦理，其風險由公積金管理中心承擔。在實際操作中，受託銀行認為只要委託人和借款人雙方協商一致就可以了，所以委託銀行在監督方面就會放鬆自己的警惕，有可能簽訂的《借款合同》會失去真實性、合法性，同時房屋他項權利證的合法有效也難以得到保證。因此會造貸款人和抵押物失真風險。
（三）開發商的誠信風險
目前我市住房公積金貸款的大部分來至商品房的期房貸款，根據貸款操作規程和相關規定，必須在商品房主體工程封頂時才能貸款，但實際操作中是在開發商拿到《商品房預售許可證》時就可以抵押擔保貸款，部分開發商在拿到《商品房預售許可證》時，可能主體才是框架結構，就可以申請住房公積金貸款。個別缺乏誠信的開發商由於挪用資金問題或其他原因導致工程不能按時竣工使購房戶不能按時入住，甚至出現項目「爛尾」工程，從而導致購房戶解除購房合同並拒絕償還住房公積金貸款，將開發商的合同糾紛轉嫁給貸款方造成貸款風險。
（四）借款人信用風險
由於目前我市住房公積金管理系統還沒有建立個人信用徵用系統，對於個人信用的核心內容如：當前負債情況，信用記錄等相關信息還無從考察，即使借款人向多家銀行借款也不得而知。這樣由於借款人的債務過多而造成的惡意逾期會造成貸款無法回收的風險。
（五）還款期限風險
由於住房公積金貸款主要針對中低收入家庭，這樣使貸款的年限基本都在10年以上，還款期限越長，未知因素就越多，抵押物的自身價值變化也越大，貸款風險就會增加。
（六）抵押物處置風險
一是由於我國現行法律、法規的不健全，在借款人出現違約時，對抵押住房難以執行到位，抵押不易實現。二是由於某些原因，以前發現的優先索償權行使困難。三是由於估價的原因，處置抵押物時的估價低於設置時的估價或拍賣收益低於未還貸款而造成的損失。
（七）國家政策調控風險
國家政策調控風險主要來至房產市場過度高揚或過度低迷時，通過相關政策的出台來調控房價，保持國家各項政策的穩定。當出售的房屋價格與其價值違背過大時，就會適時的調整政策來控制。當房價上揚時，風險較少，而房價走低時，就會帶來逾期貸款或惡意不還貸款的風險。
（八）不可預見性風險
不可預見性風險主要來至火災、水災等自然災害造成的抵押物的滅失或借款人、保證人因疾病、車禍等意外事故導致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等，從而無法償還貸款的風險。
二、防範措施
（一）嚴格審查貸款資料，根據其貸款償貸能力確定貸款額度和年限
貸款人是否具有貸款資格和償貸能力是辦理住房公積金貸款的基本條件。在審查貸款資料的時候，要嚴格核實貸款人的單位性質、公積金繳存情況、家庭收入、以及購房的目的是用於自住住房。應該對辦理住房公積金貸款的職工進行償貸能力等級劃分。通過合理的等級劃分，控制貸款額度和貸款年限對防範貸款風險有一定作用。
（二）建立個人信用體系
逐步建立個人信用檔案，並同中國人民銀行個人信用體系聯網，對個人信用信息進行共享。能從該系統中了解貸款人的基本資料和經濟信息。對其已經多次貸款目前還有未還清的帳務了解或者其以前貸款並還款的相關信息，適當調整其貸款額度，防範惡意貸款帶來的風險。
（三）前台受理人員告知制
前台接件工作人員應該對每一位來辦理公積金貸款業務的職工詳細解釋借款合同簽訂後雙方的權利和義務，對不履行還款義務會帶來的利害關系以及應該承擔的相關法律責任應明確告知借款人，防止借款人惡意逾期還貸。
（四）建立對委託銀行的監督機制
公積金中心應建立相關的規章制度，同時要與受委託的銀行簽訂《住房公積金貸款業務委託協議書》和《住房公積金委託業務考核評分標准》，同時要不定期對委託銀行發放的貸款進行抽查。中心貸款部門應與委託銀行保持信息的通暢，隨時了解借款人的狀況以便做好風險防範工作。
（五）建立開發商連帶保證制度
住房公積金貸款大部分都為期房抵押貸款。借款人憑商品房買賣合同和交款收據到房產管理部門辦理抵押預登記手續，再開發企業擔保，就可以到銀行辦理放款手續。待房屋、土地兩證辦理並進行抵押登記後，抵押權人才能換發《房屋它項權證》。並強制開發商盡快的給購房戶辦理房屋兩證並換發《房屋他項權證》。為避免保證責任流於形式，建議要求開發商在保證期間承擔連帶經濟責任。
（六）嚴格個人住房貸款的抵押管理，防範抵押風險
嚴格審查抵押房屋的合法性，對產權不明或抵押比例不清的，不予辦理貸款手續；對用期房抵押貸款的，一定要審查開發商的資質、五證和抵押樓盤的施工進度情況。
（七）建立逾期貸款分類預警機制及逾期貸款催收管理辦法
工作人員應時刻關注借款人的還貸情況，按照中國人民銀行1996年制定的《貸款風險分類指導原則》，將逾期貸款劃分為5類：正常、次級、關注、可疑、損失。建議配置專有人員，每月對借款人的還款情況進行檢測，按標准進行分類，發現異常及時採取措施。如對逾期一個月以上的應及時通知，對逾期三個月的及時轉交保全處，通過法律的程序進行催收並及時劃扣開發企業賬戶上的保證金，確保公積金貸款的安全回收。

⑹ 我國目前商業銀行個人住房貸款風險採取了哪些控制舉措

我國的個人住房貸款尚處於起步階段,雖然我國已經建立了較為完善的個人住房貸款風險防範制度,但是仍然有許多不足存在,面臨較多的風險管理障礙。通過對其他學者關於商業銀行個人住房貸款風險分析和控制方面文獻的學習以及自身對現實中我國商業銀行個人住房貸款流程的研究,總結我國商業銀行個人住房貸款風險。針對目前我國商業銀行個人住房貸款存在的風險,結合現階段房地產調控政策從完善商業銀行自身管理、審查監督借款人還款能力、加強房地產宏觀調控政策研究方面對我國商業銀行的個人住房貸款風險防範提出了建議。

⑺ 如何防範住房公積金貸款風險

住房公積金貸款風險抄的種類 （一）貸款人償債能力的風險 住房公積金是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

⑻ 住房公積金風險防控方面安全嗎

近日，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合發布《全國住房公積金2017年年度內報告》。《報告》顯示，住容房公積金制度覆蓋面進一步擴大，繳存金額持續增加。

《報告》顯示， 2017年末，全國342個設區城市中，有295個城市開通了住房公積金門戶網站、313個城市使用了12329住房公積金服務熱線、161個城市建成了網上業務大廳、233個城市設置了自助終端、241個城市開通了官方微信、128個城市上線了手機客戶端，有105個城市建成了包含以上8種服務渠道的綜合服務平台，繳存單位和繳存職工能夠更方便的通過信息化渠道辦理各項業務，服務效率大幅提升。2017年7月，全國住房公積金轉移接續平台建成並開通，實現「賬隨人走，錢隨賬走」。截至2017年末，各地通過轉移接續平台共辦結住房公積金轉移接續業務19萬筆、54.1億元。

來源：央視網

⑼ 論文：個人住房貸款風險與對策。

一． 匯率問題研究
大國和浮動匯率條件下貨幣政策效應
匯率制度選擇應考慮因素分析
我國現行人民幣匯率制度的優點及缺陷
香港聯系匯率制度的利弊分析
二． 利率市場化問題研究
如何提高我國存款（或貸款）利率彈性
利率市場化對國有商業銀行（或中小商業銀行）的影響與對策
完善我國基準利率生成機制研究
三． 金融監管與宏觀調控問題研究
改革我國貨幣政策工具的思考
對我國提高貨幣政策透明度的思考
我國轉變貨幣政策調控模式的路徑選擇
電子貨幣對貨幣政策有效性的影響
巴塞爾新資本協定與中國銀行業改革
四． 國際資本流動問題研究
國際資本流動與我國國際收支關系研究
國際資本流動對經濟的影響機制
怎樣化解巨額外匯儲備給我國金融市場帶來的潛在風險
論我國外匯儲備的多元化應用
資本賬戶開放的核心條件理論
五． 商業銀行信用風險管理研究
商業銀行信貸管理制度的改革與完善
關系式融資與中小企業信貸發展研究
個人徵信制度及其發展完善研究
個人住房貸款風險及其防範
大學生助學貸款的風險與對策研究
試論信用卡業務的風險及其防範
郵政儲蓄銀行的業務發展戰略研究
中小企業融資的行為特徵研究
商業銀行票據業務的風險及其防範
銀行排隊難問題的成因與對策研究
銀行收費問題研究
商業銀行ATM的發展策略探討
六． 貨幣市場問題研究
美國債券市場發展對我國的有益啟示
對國債發行規模影響因素的分析
對國債發行方式的國際比較
論我國票據市場的現狀及完善措施
論我國同業拆借市場的利率形成機制
七． 資本市場問題研究
推行QFII制度的風險分析
台灣QFII制度分析及給我們的借鑒
QDII對我國證券市場的影響
淺析QDII境外投資方式
實施QDII和QFII的影響的比較分析
新興證券市場開放模式的分析及啟示
試論我國投資銀行機構的業務創新
八．金融衍生產品與投資理財問題研究
股票期權研究
資本資產定價問題研究
試論我國金融衍生品市場建立的環境與路徑
關於利率變動與投資理財對策研究
關於商業銀行設立基金公司問題研究
關於利率期貨與商業銀行風險管理研究
關於匯率波動對期貨市場的影響研究
防範股指期貨風險的對策
風險度量問題研究
九.公司金融管理研究
關於央企整體上市問題研究
關於深化和完善上市公司治理結構問題研究
關於進一步促進債券市場發展問題研究
關於完善中小企業融資問題研究
關於發展和推行資產證券化問題研究
試論上市公司的股利分配政策
十。金融開放與金融安全問題研究
次級債危機的成因與對策研究
開放資本市場與國家金融安全
論金融支持在西部開發中的作用及其對策
金融開放的國際比較及中國的選擇
十一.其他
我國政策性銀行轉型模式的分析研究
試析我國資產管理公司發展的模式