住房貸款發展趨勢

1. 房貸：今年住房信貸政策還會有什麼新的變化

關於住房貸款利率的問題，的確，房貸利率是略有上升。但大家從稍微長一點的周期來看，它仍然處於比較低的水平。商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。在這方面，人民銀行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

第二個問題，關於房地產金融的風險問題。人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸政策，我國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險是可控的。我跟大家報幾個數，銀行業金融機構的房地產貸款不良率是不到1%，整體銀行業的不良貸款是1.85%，這是包含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產貸款不良率的水平好於整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。而且我國在住房貸款的發放上長期以來一直堅持比較審慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新發放貸款的平均首付比在37%，這也是在國際上是非常審慎的住房信貸政策。當然，我們也關注到個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度有點快，個別的房地產企業可能在財務方面比較激進，會有一些風險，這些我們都在密切關注。

2. 個人住房貸款的現狀如何

lz你是想做房屋抵押貸款，還是想做房屋按揭貸款呢？做房抵押貸款的話，房產抵押貸款專每家銀行都在做屬的，只是對房產的有要求的，一般都是三證齊全的商品房，目前廠房，商鋪銀行不怎麼操作了，商品房不能按揭，房齡不能大於20年，面積要70平米以上，在好的地段的，目前最高的抵押是70%的，同時貸款用途是用來經商的。以上信息也是前不久我的朋友是在一個叫數銀在線網路貸款平台成功貸款的，她說速度很快的，只要7個工作日就放款了，同時還有銀監會可認的，感覺蠻正規的，上面有很多合作的銀行，很多銀行產品的，客服也很專業的，可能數銀在線能為你解決問題，好東東讓大家一起分享，建議去數銀在線咨詢的。

3. 房地產信貸進一步趨緊 未來房貸利率會有怎麼樣的一個發展

在完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制之時就曾被央行提及的新版個人住房貸款利率政策終於落地。近日,央行宣布了個人房貸利率調整新政。

4. 房貸將會有哪些大變化

從大趨勢上來看，房貸會呈現下降趨勢！因為國家的努力方向，及時要降低購房門檻，讓人人有房住！

5. 房地產行業未來的發展趨勢如何

相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》

房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。

趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低並趨於合理水平

過去的10年，房地產處於上升期。由於主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣政策、快速的城鎮化進程和地方政府對土地財政的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長(沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本)，遠超其它行業的平均利潤水平。

國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對於國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。

隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%～10%之間，暴利時代將不復存在。

趨勢之二，積極採用新材料、新技術，大力發 展綠色建築

鼓勵應用建築節能新技術、新材料，大力發展綠色建築是國家下一步發展的重點。比如，採用改進房屋建築門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應用優質新型牆體材料;利用地下熱能保持房間恆溫的地源熱泵技術;因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財政部、住建部專門發文，鼓勵在公共建築、民用建築集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建築應用水平。今年光電建築應用政策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建築應用比例作為約束性指標，綠色建築應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。

除了鼓勵性政策以外(包括財稅部門給予相應的稅費減免)，國家還會採取強制性措施，推動綠色建築的發展。按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。

報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。

目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低於綠色建築一星的標准進行設計和建造。

趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作

目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴於銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。

隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由

高度專業化的公司分別承擔。隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個資源整合或綜合協調的作用，更多的是主要依靠投資商、承包商、營銷代理商等之間的專業化合作。

未來還將實現投資商和開發商角色的分離。資金除了銀行渠道之外，將廣泛引入社會資本，包括信託、私募股權、企業債、IPO上市等，房地產開發商更像是一個高度專業化的管理型公司。目前，我國房企IPO和股市融資受政策抑制，短期內很難改變，因此，私募股權是未來的發展方向。

趨勢之四，融資能力和資本運作能力要求更高

房地產開發是資金密集性行業，在當前限購、限貸的不利環境下，房企良好的融資能力和資本運作能力至關重要。房地產開發應該實現融資渠道多元化、合理控制財務成本、保持合理的負債率和良好的現金流。

國家統計局數據顯示，目前我國房企的資金來源中,企業自籌比例已上升至43%以上,個人購房預售款比例在25%以上,商業銀行貸款只佔15%左右。而銷售不暢、市場預期不好，形成了對房企的資金壓力，迫使企業去尋找高成本的融資渠道以填補資金需求的缺口。

房地產開發企業的國內融資渠道，除了上市資本市場和銀行系統外，大部分選擇信託方式，少數選擇民間借貸。而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑒。最初的融資主要是針對單一的項目，以後逐漸開始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機構進行長期合作。這種從鬆散型的項目投資合作轉變為公司制的緊密型投資，是基於大型房企進一步做大規模和做強實力的戰略考慮。市場規模的迅速擴大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國內房企帶來幫助。海外成熟金融機構和投資機構對投資管理的規范運作，對提升國內房企的管理水平和質量，將起到重要作用。

趨勢之五，品牌化經營、精細化管理和標准化制定

在調控和市場的風險中，如何使房企保持核心競爭力，實現穩步健康的發展，已成為當前一個突出的問題。預計更多的房企，將把注意力集中到關注品牌、資本、產品和營銷能力上來。

房企的品牌經營，歷來被認為是企業的軟實力，而要實現企業的高利潤和高附加值，必須注重品牌的培養和樹立，重視品牌的有效表現和宣傳手段、重視購房者的需求研究和市場發展變化等。在實踐中，許多知名房企的品牌化經營，使項目的促銷手段和銷售價格方面的優勢得到了充分的體現。

相比之下，中小房企的項目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產品，產品定位比較隨意，項目的實際成本與目標成本偏離較大，這就更應該注重項目的標准化和精細化管理，這也是中小房企擴大經營規模的基礎條件。

趨勢之六，營銷成為核心和關鍵環節

如果說房企的融資能力和資本運作能力起著決定性作用，營銷環節則是實現盈利的至關重要環節。強大的營銷能力可以最終實現資金回籠和資金增值，同時也能提高項目投資方的信心和實現市場預期，從而使房企的資金進入良性循環，並得以持續開發經營。

目前，國內多數開發商與專業化的營銷代理公司進行合作，房地產營銷代理公司參與到項目的整體規劃、從戶型設計到每一套房子該如何銷售等每一個細節，協助開發商最終實現銷售目標。一些有品牌、有規模的房地產營銷代理公司，由於擁有豐富的客戶資源也介入了新房的分銷業務，通過建立各種形式的客戶會，定期舉辦各種活動，以提升客戶資源的利用率，增加客戶對品牌房企的忠誠度，促進了營銷市場的繁榮。

6. 房地產的未來發展趨勢

房價就是開發來商與政府、源銀行之間的博弈，政府、銀行強硬房價就降。未來房價趨勢不明朗，不過2014年下半年將會延續上半年的「慘淡」趨勢。鑒於2013年年底及今年上半年所積累下來的一些存貨將過多，房企為了讓資金盡快回籠，將會在房價方面進行下調。

根據《2014-2018年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告 前瞻》分析，房價關繫到民生問題，從2010年開始，國家相繼出台了多個「國x條」來平息房價；對多個城市頒布相關的限購及限貸細則；中央銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率；建造保障性住房等政策，但效果仍不明顯——房價仍未見降，只是成交量有大幅度的萎縮。

與中國經濟息息相關的貨幣政策顯得尤為重要。雖然本次降准幅度不算太大，但始終對下滑數據起到一定的彌補作用。

7. 隨著LPR新機制出爐，未來房貸利率會呈現怎樣的趨勢

隨著LPR新機制的出爐，未來房貸利率應該不會再下降了，但是會根據不同的省份做出相應的調整。

LPR新機制：存量房客戶不會受到影響。

對於已經購買過房子的客戶可以不用擔心這方面的變化。這次中國人民銀行採取的是新老話短的辦法。中國人民銀行新發放的關於個人住房貸款利率公告第七條里對於這方面也有解釋，19年10月8日以前，已經發放的商業性個人住房貸款，會按照之前的合同約定執行。已經簽訂了合同卻還沒有發放個人住房貸款的，也會按照之前的合同約定執行。

8. 未來幾年住房銀行貸款是會上漲趨勢還是下降趨勢是上漲還是下跌

這個是難以預測的，看世界的經濟發展狀況，
目前來看，大概率是下跌的
望採納點贊

9. 誰知道未來貸款發展趨勢

住房抵押是指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人提供債務履行得保的行為
住房抵押貨款就是用房產用作抵押的物口而向銀行進行貸款，一般只要有償還能力都是可以貸款的。

10. 住房貸款應該有大力發展空間是什麼意思

今天上午，G20會議在上海正式召開，上午9點半，人民銀行行長周小川召開了記者招待會，就資本外流、匯率走勢以及貨幣信貸政策進行了分析和解讀。
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談外匯儲備：中國的對外支付能力沒什麼可擔心的
去年11月份以來，中國外匯儲備下滑較快，針對一定規模的資本外流，周小川稱，「保持我國對外支付的能力，沒有什麼值得擔心的地方。」
周小川表示，中國外匯儲備始終是變動之中，不是固定的。2002年末中國外匯儲備余額不足3000億美元，到2014年年中則接近4萬億美元，儲備規模已顯偏移。除了經常項目順差與外商直接投資以外，近4萬億美元外匯儲備當中，也有三分之一左右是額外資本流入，這部分資金會擇機掉頭，並不奇怪。在此過程中，儲備規模有所下降是正常的，也是與經濟調整和經濟趨向更加平衡的增長相匹配的。
2015年12月末，我國外匯儲備余額為3.33萬億美元，有明顯的資本流出。外匯儲備規模變動受多種因素影響。其中包括外匯儲備投資資產的價格波動、交叉匯率變化以及支持「走出去」的資金運用等。比如，匯率、價格等變動會減少外匯儲備賬面價值千餘億美元，這不同於實際的外匯流出。企業等主體增持外匯存款、提前償還外匯貸款，都會減少外匯儲備。外匯儲備支持「走出去」等方面的資金也會從外匯儲備規模中調出。外匯儲備這些變動屬於正常現象。
此外，也有一部分外匯儲備的變動是由於市場參與者近期在預期基礎上的行為所導致的，如出口商延遲結匯，進口商提前購匯，投資者提前離場，消費者提前消費，民營企業加快海外投資等等。周小川指出，穩定對人民幣匯率的預期更顯得特別重要。同時相信只要經濟基本面健康且匯率接近均衡，預期會回歸理性。
周小川稱，「總的來看，外匯儲備的變化是必然的，也是正常的，某些時候甚至可能會產生一些「過沖」，但也不應把這種「過沖」當成趨勢。外匯儲備的波動終將回歸理性，中國的外匯儲備會保持在合理、適度的水平。」
2
談匯率：人民幣不存在貶值基礎
中國2015年匯改時明確了以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。這不是一個新提法，但受各種因素影響，參照一籃子這一特徵顯得並不清晰，人民幣對美元雙邊匯率過於穩定，彈性不足。
周小川表示，「參照一籃子貨幣，進展起起伏伏。美元仍舊是一籃子貨幣中最重要的貨幣，有主導性的作用，但也不排除歐元、日元和其他新興市場貨幣的影響。」
但從近期市場情況看，人民幣匯率走勢還是比較好地反映了上述機制。總體上人民幣匯率大的走勢反應了市場供求的變化，人民幣對一籃子貨幣匯率保持了基本穩定。
「人民幣匯率不存在持續貶值的基礎，市場短期波動將向經濟基本面回歸。」周小川指出，市場往往對短期因素反應比較充分，而央行作為宏觀部門，主要從長期視角觀察人民幣匯率走勢，強調經濟基本面因素。目前看，中國經常項目順差仍較高，從基本面因素看人民幣匯率不存在貶值的基礎。中長期來看，供求關系等規律性因素還是會發揮主導作用，人民幣匯率的走向將反映經濟基本面。
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談1月2.5萬億信貸：主要是中國新年因素
一月份貨幣信貸數據公布後，有觀點認為，中國貨幣信貸增長過快、貨幣政策「放水」、中國在進一步「加杠桿」等看法。對此，周小川表示，「我們會高度重視總需求的調控和杠桿率的變化。」
周小川指出，一月份的部分數據確實比較高，但央行一般不對一月份的數字作過分的反應，主要是傳統中國新年因素。許多公司、機構集中發獎金，補發所欠工資；居民大量旅行、購物和家庭團聚，現金的需求量會多出2萬億元；商業銀行也往往傾向於年初多放貸款。央行傾向於節後穩定一段後再適度引導。
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談債務水平：確實偏高，但有中國特殊的國情
最近，央行下調了二套房購房比例，一月信貸新增也很大，很多人認為中國是在加杠桿，應該如何看待去杠桿和加杠桿的平衡以及應該如何去杠桿？
周小川認為，中國政府高度關注債務水平，也精心進行了國際比較。發現中國是偏高的，同時還在繼續增長，需要引起警惕。但中國有中國的特點，有三個因素要關註：
1儲蓄率高，接近50%，其中最主力的還是居民儲蓄；

2如果一個國家，股本融資如果發育成熟，就會有很多資金變成企業股權，中國有強烈願望更好發展股本融資；

3中國從70年代末期開始改革開放，人均GDP低，人民底子薄，辦企業要借錢，這也是其中一個因素。當人民財富積累多了，債務率也會逐漸下降。我們也會充分吸收國際經驗，也會結合自身特色改善這個問題。
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談樓市：住房貸款有大力發展的空間
周小川指出，住房貸款應該有大力發展的空間。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國家佔到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產品，所以有很大的發展機會。
周小川同時稱，房地產市場時冷時熱，所以要進行逆周期調節。首付比例原來是30%，現在降低是有空間的。今後可能會考慮給銀行更多自主權，來制定首付比、利率。監管部門同時對銀行進行監管。
「原來中央和監管部門直接規定的事情多一些，這樣有優點，但也有缺點，比如銀行沒有靈活性和區別性。所以我們今後對金融機構總體審慎性要加強，但具體的事情給他們一定的裁量權，確保總體風險可控。」
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談金融監管：不一定要改革，中國的金融監管有調整壓力
有媒體問：危機後世界各國都推進了以宏觀審慎為主線的金融監管架構改革，央行對系統性風險的管理明顯加強，大多數央行都承擔了對系統重要性金融機構的監管，十三五規劃中指出要改革並完善適應現代金融市場發展的金融監管框架，實現金融風險監管全覆蓋。您認為即將啟動的金融監管架構改革的最優模式是怎樣的？
周小川回答稱：這個問題分兩個層次，一個是宏觀審慎政策框架，一個是G20政策成果之一。金融危機後，G20國家一起，在以往研究基礎上，正式批准同意使用宏觀審慎政策框架來應對經濟危機，包括金融政策要有逆周期性，防止經濟大起大落，同時修訂一部分過去的指標體系，使得宏觀調控更加審慎，這是規則方面，達成了共識。
在各個國家實行要參與不同情況，各國按照框架精神來執行。但並不是說，這一框架的執行一定要有監管改革，這是更復雜，更具挑戰性的改革。有些缺陷會導致某些問題的突發，大家希望要改革金融監管體制，全球有不同的做法，沒有完全一致的模式。
我們國際的金融監管體制，也會出現一些不滿意的地方，2015年中國金融市場出現動盪，需要改變，需要調整的壓力，目前仍處於研究之中。其中一個因素要考慮，是否有利於宏觀審慎框架的有效運行。