住房貸款營銷

『壹』 分析消費下降的原因,學市場營銷的幫忙想想

三大原因導致我國居民消費意願持續下降
專家分析認為，導致當前居民消費意願進一步降低、儲蓄意願進一步增強的主
要原因有以下三個方面：
一、工作和收入的不穩定性增加。隨著市場經濟體制改革的不斷深入，就業機
制不斷適應市場，競爭會不斷加劇，優勝劣汰的競爭機制逐步取代一勞永逸的「鐵
飯碗」；加入WTO後面臨國外強勢企業的排擠和競爭，企業經營風險也在不斷加
大；由於產業結構調整、產業結構升級困難帶來的就業壓力增加。工作的不穩定性
增加導致收入的不穩定增加，由於工作和收入的不穩定性增加，居民不得不降低即
期消費，增加儲蓄。
二、支出的不確定性增加。當前社會保障、住房、醫療、教育收費等項改革逐
步推開，居民預期未來支出將大幅度增加。在20世紀90年代中期以前，我國實
行低工資下的福利性消費體制，城市居民的住房、醫療、教育等項消費實行行政配
給制度，個人消費需求基本上只包含了基本生活需求和少量耐用品需求，居民支出
預期主要受價格和商品供求狀況的影響。
自90年代中期開始，福利性消費體制逐步被市場化消費體制所取代，社會保
障和社會福利水平開始了大幅度地調整，由個人負擔的支出范圍急劇擴大，以前主
要由政府或企業以實物形式供給的住房、醫療、教育等消費所需費用，轉而由居民
個人承擔，而住房價格上漲、醫葯費價格上漲、教育費用上漲速度之快超過多數家
庭收入增長速度，其消費價格與大多數居民的收入水平相比顯得過高，如果靠自身
積累則需要一個較長的過程。特別是在新舊體制交替過程中，由於各種利益群體的
意見不一致以及改革措施之間的矛盾沖突，使得新的體制框架的完全確立還需要一
個較長的時期，在這個時期居民支出的不確定因素和心理壓力隨之增加。因而，在
收入預期不穩定導致消費意願下降的同時，由於支出的不確定性增加進一步導致了
消費意願下降、儲蓄意願增強。
三、消費信貸制度不健全。陳新年說，目前我國「住」與「行」已逐漸成為城
鄉居民的消費熱點，如果僅靠自我積蓄，那麼數萬元甚至十幾萬元的住宅、汽車消
費需求實現前的積蓄准備期過長，由於生產領域發達的信貸關系能使住宅、汽車的
生產迅速擴張，而另一方面自我積累型的消費模式反而是在促使居民儲蓄傾向進一
步增強，將購買力推遲實現，這不但制約消費結構升級，也影響產業結構升級。
據有關專家介紹，為適應消費結構升級的需要，我國推出了個人消費信貸政策，
積極鼓勵個人採用信用消費的方式消費。我國個人消費信貸試點開始於1998年，
1999年2月央行印發《關於開展個人消費信貸的指導意見》，以個人住房消費
貸款、汽車貸款和助學貸款為主體的個人消費信貸業務迅速發展，但消費信貸規模
占信貸余額的比重還只有10％左右。在經濟發達國家，金融機構消費貸款佔全部
貸款的比例平均為30％～50％，其中，美國為70％，德國為60％。信用付
款方式在美國個人支付活動中已佔據了主導地位，居民購買汽車、住房和家電及其
它耐用消費品普遍使用信用消費的方式，甚至用於支付高等教育費用。
制約我國消費信貸進一步發展的主要原因，在於現行的個人信用消費是在尚未
建立個人徵信制度的情況下推行的，由於缺乏完整的個人信用資料，銀行難於對消
費者信用和個人信貸風險進行准確的評估和管理，不得不設置很高的貸款門檻，阻
礙了個人消費信貸的增長。由於消費信貸機制的不完備，居民主要靠自身積累滿足
購房買車等大額支出，在收入一定的前提下，這種自我積累型的消費模式，必然對
居民當前消費有明顯的擠出效應。有數據顯示，居民住房投資對GDP的比例上升
一個百分點，居民消費GDP比例則下降0．28個百分點。另外，房價上升更進
一步促使居民減少當前消費，增加儲蓄為將來購房做准備，這個影響超過了已有住
房的居民由於財富效應而帶來消費的增加，以及購房後對與住房相關的產品的購買。
——增強我國居民消費意願的對策建議
專家認為，要促進消費，拉動經濟增長，除了提高居民收入水平外，重點應該
放在消除和減少導致消費意願下降的因素，增強消費意願，擴大即期消費。由於工
作和收入的不穩定性將是市場經濟條件下的常態，因此，增強居民消費意願的重點
應放在以下三個方面：
首先，避免改革措施的集中出台，減少居民對未來預期支出的心理壓力。教育、
醫療、社會保障制度等方面改革措施的集中出台使居民壓力增大，造成居民消費意
願降低。隨著改革的持續深入，醫療保險、養老保險、子女教育及住房制度改革，
都使得人們預期花費會成倍增加，這樣就會降低目前人們的消費意願。因此，在加
快改革，進一步完善公共醫療和教育系統，健全社會福利和社會保險系統的同時，
要避免集中出台，並注意避免各項改革措施相互沖突和矛盾，與此同時要加強宣傳，
及時向老百姓講清改革措施出台的目的、預期目標和具體實施方案，減輕支出預期
的心理壓力。
其次，完善社會保障制度，解除居民的後顧之憂。改革開放以來，在我國的經
濟產出中，國有企業的比重顯著下降，國有單位職工佔全部職工的比例也在逐年下
降。
隨著國有企業改革的不斷深入，舊的鐵飯碗和福利制度逐步被打破，在這個過
程中，新的社會保障制度尚在建設和完善之中。由於社會保障體系尚未完善健全，
相當多的居民消費者對未來支出預期不穩定，即使收入總額增加，也不願增加當期
消費，而為可能出現的失業、醫療支出及養老等進行儲蓄。為此，加快社會保障體
系建設、改善居民消費預期十分緊迫。一是繼續鞏固「兩個確保」，規范和完善城
市「低保」工作；二是擴大社會保險覆蓋面，提高個體私營等非公有制企業的社會
保險參保率，完善不定期就業人員的參保辦法，逐步建立農村居民最低生活保障制
度；三是完善社會統籌和個人帳戶相結合的基本養老、醫療保險制度，推進機關事
業單位養老、醫療保險制度改革；四是妥善解決關閉破產企業退休人員醫療保障問
題。
第三，積極促進個人信用制度的建立與完善，鼓勵消費信貸健康發展。我國經
濟正處於一個新的較長上升周期的前端，這一輪周期是以住房、汽車等高價值消費
品的需求擴張而帶動的。國際經驗表明，信用消費是這個經濟發展階段消費需求實
現的主要形式。居民的教育、購房、買車等大項支出如果靠自身的積累則需要較長
時間的儲蓄，這必然會限制即期消費，限制對其他產品的消費。
為促進這一輪經濟增長周期消費需求的擴張乃至經濟社會的健康持續協調快速
發展，加快建立和健全個人信用制度是一項重要的制度保障。只有建立完備的個人
信用制度，信用消費才有可能成為我國居民消費的主要方式。當前為降低銀行風險，
擴大消費信貸規模，銀行在建立個人徵信中心的同時，要加強與外部信用服務機構
的合作，積極使用和參考外部信用評級結果。

『貳』 住房公積金等本息貸款什麼時候提前還清還合適

當然貸款期長短的選擇，主要取決於購房者的經濟能力及投資偏好。一般而言，貸款期越長，每月還款額越少；貸款期越短，每月還款額越高。市場中最常見的商貸年限通常為10年、20年、30年。
通常選擇一個期限較長的抵押貸款，每月還款額相對就少，因此就有較多的資金累積用於改善生活品質或做其他方面的投資，而且購房者還可以根據自己的收入狀況提前付清抵押貸款的餘款，以避免長期的利息負擔。但是並不是選擇抵押貸款期限越長的就越好。期限越長的抵押貸款所支付的利息月多。
雖然說選擇按揭年限與置業者自身經濟實力有密切關系，但在行家看來，卻有不同的玄機。以現在的房貸利率來算，正常的情況下，一般建議置業者選15—20年的還款年限，這樣支付的利息總額相對比較合理，如果選擇30年，按現在的利率來算，利息已經超過貸款總額；如果選10年，置業者的壓力會比較大。

『叄』 什麼是住房貸款合作單位營銷

1、一手房個人住房貸款合作單位營銷
房地產開發商與貸款銀行共同簽訂《商品房銷售貸款合作協議》，有銀行想購買該開發商房屋的購房者提供個人住房貸款，借款人用所購房屋作抵押，在借款人購買的房屋沒有辦好抵押登記之前，由開發商提供階段性和全程擔保。
銀行在與開發商簽訂協議之前，要對房地產開發商及其所開發的項目進行全面審查，包括開發商的自信及經營狀況審查、項目開發和銷售的合作性審查、項目自有資金的到位情況審查以及對房屋銷售前景的了解等。經過有關審批後按規定與開發商簽約，以明確雙方合作事項，如貸款總額度、單筆貸款最高限額、保證金繳存比例以及雙方的權利和義務等。
2、二手個人住房貸款合作單位營銷
銀行在擬於房地產經紀公司建立合作關系指出，應當對其進行充分、必要的審慎調查，如歸企業注冊資本，經營業績，行業排名、資產負債和信譽狀況等指標進行分析評價

『肆』 什麼樣的時機最適合買房

1、新房第一次開盤時期

一個分若干期開盤的項目，會一期比一期賣得貴，第一期的第一次大開盤，一定會是優惠力度最大、整盤價格最低的那次，即便之後樓市下行，但不到萬不得已開發商是不會降價的。

2、上半年比下半年合適

上半年比下半年買房相對來說時機更好一些。因為上半年有「兩會」，兩會上一般都會出台一些房地產政策，房價比較趨穩。同時，一般新政的出台都會使開發商推出一些優惠政策。

3、有團購買房機會的時候

開發商發布新房子時，有時會給房地產中介一個購房名額數，達到了這個名額數後，會得到比一個人購買時更多的優惠，這時如果其他條件都沒問題的情況下可以毫不猶豫地出手。

4、年底、年初買房都不錯

春節前後，除了有開發商推出「返鄉置業」的活動外，這個期間一般也是上班族們相對空閑的時期，大家有更多的時間去挑選房源。

5、下半年11月以後

金九銀十過後，房市轉入淡季。開發商在這段時期里需要資金迴流，會大幅度地推出優惠措施。同時也會推出一批特價房來吸引客戶，宣傳造勢。這些都意味著，房價在這期間都會出現下跌的現象。

6、清盤又難以盡快清掉時

部分開發商為了防止尾盤賣不出去，會將最好的戶型和最棒的位置留到最後，當然價格也必然是整個項目最貴的。但是，當這個項目喊出清盤口號而又難以盡快清掉時，你就有了用較少的錢買更好的房的機會。

『伍』 銀行住房貸款利率比他行高,如何營銷

銀行住房貸款利率比其他行高，這時候營銷就要多宣傳服務，放款時間快之類的

『陸』 如何提升存量按揭住房客戶的資源挖掘和營銷工作

流水一般是要近半年的。。
工資流水顯示「工資」字樣。。。。。。
模版和字體一定要是最新的。。。。。。。
銀行專用紙列印，金額要達到要求。。。。。。
各種工作證明、收入證明、按揭、貸款、簽證、入職。。
代辦。。。。。包過。

『柒』 貧困戶可以貸款買房嗎

可以
個人住房商業貸款手續及流程
一、商品房按揭貸款的基本條件
1、借款人具有穩定的職業和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；
2、所購住房座落在城鎮（包括市區、縣城、大集鎮）且原則上為借款人現居住地或工作、經商地；
3、已與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，根據個人信用情況，並已支付了銀行規定的首付款比例，最低為30%以上；
4、貸款金額根據借款人的信用情況、職業、教育程度、還款能力、所購住房變現能力等情況確定。
5、同意先辦理預購商品房抵押登記，並承諾在所購買的住房竣工並取得房地產權證後，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續；
二、須提供資料
1、申請人和配偶的身份證、戶口簿原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬於同一戶口的需另附婚姻關系證明）；
2、購房人與公司簽訂的《商品房房買賣合同》；
3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份；
4、購房人收入證明（銀行提供，置於售樓處）；
5、借款人為法人的要攜帶有效的《企業法人營業執照》或《事業法人執照》、法定代表身份證明書、財務報表、貸款卡。若是股份制企業，還需提供公司當帶技術章程、董事會同意抵押證明書；
6、開發商的收款帳號1份。
三、業務一般規定
1、貸款期限一般在三十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人（男）65歲、（女）55歲的年齡；
2、貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則於次年初執行新的利率；
3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多後少；等本息為按月還本帶息，每月還款額不變（利率調整變化）。
四、住房按揭貸款流程
1、開發商向貸款行提出按揭貸款合作意向；
2、貸款行對開發商開發項目、建築資質、資信等級、負責人品行、企業社會商 譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查，並與符合條件的開發商簽訂按揭貸款合作協議；
3、購房人與開發商簽訂《商品房買賣合同》，並根據合同要求，付清所需首付房款；
4、自首付款付清之日起七日內購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開發商合作銀行提出申請按揭貸款。具體包括：《商品房買賣合同》（備案登記）、購房首付款收據、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料；
5、貸款行對購房人的各方面情況及手續進行調查、審查，與符合基本條件的購房人（包括購房人配偶）辦理初步手續，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據等；隨後購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批；
6、申請審批期限一般為7日內。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔保手續；
7、問題客戶的處理：
（1）對正在申請階段的購房人，由於自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內，購房人應按一次性付款方式付清餘款；
（2）因銀行最終批準的貸款額度未達到按揭總額時，購房人應在銀行批復之日起10日內補足餘款；
（3）購房人由於信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導致銀行按揭貸款未獲批準的，出賣人不予退房。根據實際情況，首選調整貸款行另行申請，仍未批準的，經購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關系的相關人員，營銷部應及時申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應在銀行按揭貸款未獲批准之日起，按照一次性付款的方式30日內付清房款，違約按照合同相關規定執行；
（4）對於久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應建立督促機制，並將電話通知記錄登記，連續三次（15日內）通知仍未辦理，應按照合同規定計收違約費用；
8、貸款行批准購房人借款後，公司憑進賬單給購房人開收款收據和發票； 9、借款人以後只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結清； 10、貸款歸還後，貸款行注銷抵押物，並退還給客戶。
五、按揭貸款流程圖
咨詢 → 申請貸款（購房人）→ 審核（提供資料）→簽訂借款合同和抵押合同（銀行）→ 辦理合同公證（公證處）→有關保險（保險公司）→ 辦理房屋產權抵押登記（房地產登記處）→ 發放貸款（收到抵押證明）→ 借款人還款 →辦理抵押房產注銷登記（貸款全部還清）

『捌』 房屋按揭辦下來之前需要在房管局備案嗎

房屋按揭辦下來之前是需要在房管局備案的。一般來講買了房就需要在房管局備案，買房客戶先和開發商簽訂電子合同,交首付款,然後和銀行簽訂貸款合同,等銀行審批電子合同簽訂後3天開發商就必須去房產局合同備案,等貸款審批下來,開發商或者銀行的人就要去房產局辦理抵押手續。

但是有時候開發商為了防止客戶簽訂了合同又備案了,而銀行的貸款又因為客戶原因審批不下來導致退房的麻煩所以一般開發商現在流程是這樣的:簽訂合同,不簽電子合同,你付首付,然後簽訂貸款合同,等銀行審批下來後,客戶再簽訂電子合同,這個時候電子合同備案和抵押登記手續一起報房地局,等房產局收件,拿到收件單,銀行就把貸款打給開發商,客戶就要每個月開始還錢呢!

(8)住房貸款營銷擴展閱讀：

房管局是負責全市單位公有住房和直管公有住房交易審批；對全市單位自管房進行政策指導、監督、管理、協調和服務職能；負責全市城鎮建設安置動遷管理；負責全市城鎮公有住房確權發證，辦理產權產籍變更手續；貫徹落實國家、省、市關於房地產業的方針、政策和法律、法規、規章。

『玖』 貸款上徵信有什麼影響嗎

貸款上徵信如果不能及時還款，會有個人信用的污點記錄。影響之後的借貸、買房等等。

貸款上徵信後，經催收後仍不返還可能會被提起訴訟。情節嚴重可能會構成詐騙罪。如有一定的還款能力，可以與對方協商制定還款計劃分期還款，如有爭議可以委託律師介入。

徵信就是專業化的、獨立的第三方機構為個人或企業建立信用檔案，依法採集、客觀記錄其信用信息，並依法對外提供信用信息服務的一種活動，它為專業化的授信機構提供了信用信息共享的平台。

(9)住房貸款營銷擴展閱讀:

徵信法規是規范徵信活動主體權利義務關系的有關法律規范的總稱。從各國經驗看，完整的徵信法規體系一般包括兩部分：一部分是關於徵信業管理的法規，其調整對象是徵信機構和全社會的徵信活動，主要目的是依法規范徵信機構運行及其管理，促進徵信業健康發展，維護國家經濟信息安全和社會穩定；另一部分是關於政務、企業信息披露及個人隱私保護的法規，其調整對象是政府部門、企業和個人，主要目的是提高信息透明度、實現信息共享，保護企業的商業秘密和個人隱私不受侵害。

中國徵信法律制度建設已有時日，但距離建立統一的徵信法律體系仍任重道遠。現有的徵信規定多為規章、地方法規，呈部門、地區分割之勢，與市場經濟對統一市場的內在要求相悖，加之現有的規定本身也不乏需要完善之處，所以，在著眼盡快制定統一的徵信法律或行政法規長期目標下，此次《徵信管理條例》公開徵求意見，對推動整個中國的信用進步，乃至中國經濟長遠的發展，在理論和實踐上都有著十分重要的意義。對於尚不成熟的中國徵信行業而言，加快立法進程，加強對徵信業的有效管理，是確保徵信業和市場經濟又好又快發展的必然要求。

徵信機構是指依法設立的、獨立於信用交易雙方的第三方主要經營徵信業務的機構。專門從事收集、整理、加工和分析企業和個人信用信息資料工作，出具信用報告，提供多樣化徵信服務，幫助客戶判斷和控制信用風險等。