住房貸款發展方向

1. 住房貸款應該有大力發展空間是什麼意思

今天上午，G20會議在上海正式召開，上午9點半，人民銀行行長周小川召開了記者招待會，就資本外流、匯率走勢以及貨幣信貸政策進行了分析和解讀。
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談外匯儲備：中國的對外支付能力沒什麼可擔心的
去年11月份以來，中國外匯儲備下滑較快，針對一定規模的資本外流，周小川稱，「保持我國對外支付的能力，沒有什麼值得擔心的地方。」
周小川表示，中國外匯儲備始終是變動之中，不是固定的。2002年末中國外匯儲備余額不足3000億美元，到2014年年中則接近4萬億美元，儲備規模已顯偏移。除了經常項目順差與外商直接投資以外，近4萬億美元外匯儲備當中，也有三分之一左右是額外資本流入，這部分資金會擇機掉頭，並不奇怪。在此過程中，儲備規模有所下降是正常的，也是與經濟調整和經濟趨向更加平衡的增長相匹配的。
2015年12月末，我國外匯儲備余額為3.33萬億美元，有明顯的資本流出。外匯儲備規模變動受多種因素影響。其中包括外匯儲備投資資產的價格波動、交叉匯率變化以及支持「走出去」的資金運用等。比如，匯率、價格等變動會減少外匯儲備賬面價值千餘億美元，這不同於實際的外匯流出。企業等主體增持外匯存款、提前償還外匯貸款，都會減少外匯儲備。外匯儲備支持「走出去」等方面的資金也會從外匯儲備規模中調出。外匯儲備這些變動屬於正常現象。
此外，也有一部分外匯儲備的變動是由於市場參與者近期在預期基礎上的行為所導致的，如出口商延遲結匯，進口商提前購匯，投資者提前離場，消費者提前消費，民營企業加快海外投資等等。周小川指出，穩定對人民幣匯率的預期更顯得特別重要。同時相信只要經濟基本面健康且匯率接近均衡，預期會回歸理性。
周小川稱，「總的來看，外匯儲備的變化是必然的，也是正常的，某些時候甚至可能會產生一些「過沖」，但也不應把這種「過沖」當成趨勢。外匯儲備的波動終將回歸理性，中國的外匯儲備會保持在合理、適度的水平。」
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談匯率：人民幣不存在貶值基礎
中國2015年匯改時明確了以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。這不是一個新提法，但受各種因素影響，參照一籃子這一特徵顯得並不清晰，人民幣對美元雙邊匯率過於穩定，彈性不足。
周小川表示，「參照一籃子貨幣，進展起起伏伏。美元仍舊是一籃子貨幣中最重要的貨幣，有主導性的作用，但也不排除歐元、日元和其他新興市場貨幣的影響。」
但從近期市場情況看，人民幣匯率走勢還是比較好地反映了上述機制。總體上人民幣匯率大的走勢反應了市場供求的變化，人民幣對一籃子貨幣匯率保持了基本穩定。
「人民幣匯率不存在持續貶值的基礎，市場短期波動將向經濟基本面回歸。」周小川指出，市場往往對短期因素反應比較充分，而央行作為宏觀部門，主要從長期視角觀察人民幣匯率走勢，強調經濟基本面因素。目前看，中國經常項目順差仍較高，從基本面因素看人民幣匯率不存在貶值的基礎。中長期來看，供求關系等規律性因素還是會發揮主導作用，人民幣匯率的走向將反映經濟基本面。
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談1月2.5萬億信貸：主要是中國新年因素
一月份貨幣信貸數據公布後，有觀點認為，中國貨幣信貸增長過快、貨幣政策「放水」、中國在進一步「加杠桿」等看法。對此，周小川表示，「我們會高度重視總需求的調控和杠桿率的變化。」
周小川指出，一月份的部分數據確實比較高，但央行一般不對一月份的數字作過分的反應，主要是傳統中國新年因素。許多公司、機構集中發獎金，補發所欠工資；居民大量旅行、購物和家庭團聚，現金的需求量會多出2萬億元；商業銀行也往往傾向於年初多放貸款。央行傾向於節後穩定一段後再適度引導。
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談債務水平：確實偏高，但有中國特殊的國情
最近，央行下調了二套房購房比例，一月信貸新增也很大，很多人認為中國是在加杠桿，應該如何看待去杠桿和加杠桿的平衡以及應該如何去杠桿？
周小川認為，中國政府高度關注債務水平，也精心進行了國際比較。發現中國是偏高的，同時還在繼續增長，需要引起警惕。但中國有中國的特點，有三個因素要關註：
1儲蓄率高，接近50%，其中最主力的還是居民儲蓄；

2如果一個國家，股本融資如果發育成熟，就會有很多資金變成企業股權，中國有強烈願望更好發展股本融資；

3中國從70年代末期開始改革開放，人均GDP低，人民底子薄，辦企業要借錢，這也是其中一個因素。當人民財富積累多了，債務率也會逐漸下降。我們也會充分吸收國際經驗，也會結合自身特色改善這個問題。
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談樓市：住房貸款有大力發展的空間
周小川指出，住房貸款應該有大力發展的空間。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國家佔到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產品，所以有很大的發展機會。
周小川同時稱，房地產市場時冷時熱，所以要進行逆周期調節。首付比例原來是30%，現在降低是有空間的。今後可能會考慮給銀行更多自主權，來制定首付比、利率。監管部門同時對銀行進行監管。
「原來中央和監管部門直接規定的事情多一些，這樣有優點，但也有缺點，比如銀行沒有靈活性和區別性。所以我們今後對金融機構總體審慎性要加強，但具體的事情給他們一定的裁量權，確保總體風險可控。」
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談金融監管：不一定要改革，中國的金融監管有調整壓力
有媒體問：危機後世界各國都推進了以宏觀審慎為主線的金融監管架構改革，央行對系統性風險的管理明顯加強，大多數央行都承擔了對系統重要性金融機構的監管，十三五規劃中指出要改革並完善適應現代金融市場發展的金融監管框架，實現金融風險監管全覆蓋。您認為即將啟動的金融監管架構改革的最優模式是怎樣的？
周小川回答稱：這個問題分兩個層次，一個是宏觀審慎政策框架，一個是G20政策成果之一。金融危機後，G20國家一起，在以往研究基礎上，正式批准同意使用宏觀審慎政策框架來應對經濟危機，包括金融政策要有逆周期性，防止經濟大起大落，同時修訂一部分過去的指標體系，使得宏觀調控更加審慎，這是規則方面，達成了共識。
在各個國家實行要參與不同情況，各國按照框架精神來執行。但並不是說，這一框架的執行一定要有監管改革，這是更復雜，更具挑戰性的改革。有些缺陷會導致某些問題的突發，大家希望要改革金融監管體制，全球有不同的做法，沒有完全一致的模式。
我們國際的金融監管體制，也會出現一些不滿意的地方，2015年中國金融市場出現動盪，需要改變，需要調整的壓力，目前仍處於研究之中。其中一個因素要考慮，是否有利於宏觀審慎框架的有效運行。

2. 2017住房貸款新政

一、為規范住房公積金個人住房公積金貸款政策，根據《住房公積金管理條例》和《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的有關規定，經國務院同意，現就有關住房公積金貸款政策通知如下：

1、住房公積金個人住房貸款只能用於繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

2、保持繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房政策的連續性和穩定性。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建築面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低於20%；套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%。

3、第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限於現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限於購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

4、停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

5、城市住房公積金管理委員會要根據當地住房價格、人均住房建築面積和住房公積金業務發展狀況，以支持繳存職工購買普通自住房的貸款需求為原則，合理確定住房公積金個人住房貸款最高額度，並報省級住房城鄉建設、財政、人民銀行、銀監部門備案。直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金個人住房貸款最高額度報住房城鄉建設部、財政部、人民銀行和銀監會備案。

6、城市住房公積金管理中心和受委託銀行要採取有效措施，加強住房公積金個人住房貸款的調查、審核、抵押、發放、回收等工作，切實加強貸款風險管理，保障資金安全。住房公積金管理中心要會同有關主管部門，抓緊建立信息共享機制，防範騙取住房公積金個人住房貸款等行為。同時，要簡化辦理手續，提高服務水平。

城市人民政府要結合當地實際，抓緊制定落實本通知精神的具體措施，積極做好政策解釋工作。各省、自治區、直轄市人民政府和新疆生產建設兵團有關部門要加強工作指導，加大監督檢查力度。政策執行中有關問題，及時報住房城鄉建設部、財政部、人民銀行和銀監會。

二、個人住房貸款政策

中國央行發布關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知

中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各省（自治區、直轄市）銀監局；各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行：

為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就個人住房貸款政策有關事項通知如下：

一、在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

對於實施「限購」措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

二、在此基礎上，人民銀行、銀監會各派出機構應按照「分類指導，因地施策」的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

三、銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，並根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

四、加強住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監會各派出機構應強化對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估；督促各省級市場利率定價自律機制根據房地產形勢變化及地方政府調控要求，及時對轄區內商業性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調整，促進銀行業金融機構住房金融業務穩健運行和當地房地產市場平穩健康發展。

請人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。

3. 人民日報關於我國住房貸款規模的文章

我國個人住房貸款業務經過幾年的高速發展，已形成相當的規模，並以其風版險小權、質量高的特點，成為商業銀行爭相搶奪的焦點。但在發展中存在一些問題，如：個人住房貸款不良率雖然相對較低，但隨著業務的發展而呈逐年上升趨勢;在個人住房抵押貸款中存在抵押物不真實或不合法等。

4. 住房貸款利率還會上升嗎

多地房貸利率持續上調。央行發布的《2018年第一季度中國貨幣政策執行報告》顯示，房貸利率3月加權平均利率為5.42%，比上年12月上升0.16個百分點。

當前企業部門信貸需求回升，信貸規模緊張的局面仍將延續，也將推動個人住房貸款利率繼續上行。 業內人士也指出，當前房貸利率的絕對水平仍處於相對低位，未來進一步上調的可能性較大。來源：中國新聞網

5. 房地產信貸進一步趨緊 未來房貸利率會有怎麼樣的一個發展

在完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制之時就曾被央行提及的新版個人住房貸款利率政策終於落地。近日,央行宣布了個人房貸利率調整新政。

6. 建行個人住房貸款的現狀與發展

QS，你好。對於我的問題本人努力想了N久，可是還是覺得無能為力，施主好自為之吧，俗話說，車到山前必有路，有路也是死胡同！別怕，要死我也和你一起死的！不採納我的，格殺勿論！

7. 首套住房貸款的政策宏觀指導

個人公積金貸款利率下調。金融機構對居民首次購買普通自版住房和改善型普通自住權房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。汶川地震災區居民災後購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優惠政策保持不變。
央行表示，有關貸款利率下限和最低首款比例的調整將於2008年10月27日執行。

8. 影響商業銀行個人住房貸款業務發展的因素有哪些

影響我國個人住房貸款業務發展的因素主要有以下幾方面：
1、業務范圍窄，品種單一。大多集中在購買個人商品房按揭和單位集資房、房改房按揭方面，對未簽約商品房、個人自建房、裝修房、「二手樓」轉讓等按揭沒有辦理或很少辦理,而此部分的市場份額和潛力很大,具有廣闊的發展前景。
2、貸款環節多,手續繁瑣。
3、傳統觀念的束縛。向銀行借款,就意味著負債。就我國人民的傳統生活方式和相應的觀念說,「無債一身輕」的自給自足的自然經濟觀念仍佔主導地位,根深蒂固,靠向銀行借款來維持和提高生活水平的做法難以接受,因此,許多人不願涉及個人住房貸款這種負債消費方式。
(1)商品房價居高不下,貸款額度相對過小,使居民個人無法實現通過獲取住房貸款而實現購買自有住房的願望。
(2)貸款償還期過短。雖然規定最長償還期限為30年，但在實際操作中,銀行要求居民償還的期限遠遠小於30年,一般在10年以內。貸款償還期越短,借款人的償債壓力就越大,這使得廣大民民對個人住房貸款「可望而不可及」。
(3)貸款償還方式單一,不能滿足不同經濟條件,不同償還意願的居民的需要,限制了住房貸款業務拓展。如:購房慾望很強的年輕居民,收入水平最低,但其未來收入呈遞增之勢,對他們來說採取遞增還方式比較合適;而對中年居民來說,則比較適宜採取遞減的償還方式。而目前採取的單一的等額償還方式就將很多潛在的借款人排斥在這一業務之外了。
此外,繁瑣的手續,高額的費用,也使得居民對住房貸款退避三舍。
4、從商業銀行的角度分析，影響影響我國個人住房貸款業務發展的因素 商業銀行不願向居民發放住房貸款的主要原因是因為此項業務風險大,而收益相對較小,
具體分析有以下幾個方面原因:
1）發放個人住房貸款要冒信用風險,而且風險較大。
2）抵押物的估價、處分難。 由於目前房地產市場極不成熟,銀行對樓市進行准確的預測相當困難,使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低於抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時
處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由於大部分地區的房地產交易市場還處於初建時期,房地產進行市場交易的為數極少。在現行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地、房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。同時由於抵押登記制度的不健全,使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒能登記,不能受到法律保護,這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。
3）貸款利率過低,使銀行缺乏積極發展住房貸款業務的動力。 現行個人住房貸款利率雖較以前有所提高,但仍低於各種中長期非住房貸款利率,也低於其他資產投資收益率,這雖然對借款人有利
,卻損害了貸款人的利益,所以銀行就不可能象發展其它資產業務那樣盡力發展住房貸款業務。
4）貸款結構錯位。 長期以來,我國房地產信貸業務中一直是重生產性住房信貸,輕消費性住房貸,造成貸款結構錯位,這不僅使個人住房消費貸款規模無法適應住房市場發展的要求,而且造成大量房屋空置難以及時銷售,使本來不足的資金被占壓,不能靈活周轉,進一步限制了房地產信貸業務發展,特別是個人住房貸款業務的發展。
希望有幫助！

9. 個人住房貸款的銀行分析

恆生利率7折 工行額度充足
16家上市銀行和部分外資行及中小銀行的個人住房貸款情況，比較發現：大型外資行最好不要碰，股份制銀行不可取，四大行中優先考慮農行，恆生銀行利率打折最優惠。
恆生利率優惠最低7折
東亞渤海平均上浮30%最高
從房貸上說，不得不承認恆生銀行是一家讓人印象深刻的銀行。這是信託網記者調查的所有銀行中唯一一家可以低於基準利率的銀行，在7折利率優惠早已銷聲匿跡時，恆生銀行無疑會讓購房者欣喜、驚訝，並且感到疑惑。
從陸家嘴附近的恆生銀行的房貸工作人員胡小姐口中記者得知，2012年恆生銀行的首套房首付3成，貸款利率是7折優惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基準利率。「首套房，如果購買的是和我們銀行合作的樓盤，利率是7折優惠；如果是非合作樓盤，就是9折。」
同樣是外資行，東亞和恆生銀行就像是兩個極端，在利率上，恆生是最低的，東亞卻是最高的。
東亞銀行兩個支行的工作人員都表示，東亞2012年基本不做二套房，而首套房即便做，利率也是異常之高。「首套房一般都是首付4成，利率上浮10%，很少很少能做到首付3成，除非是我們的超VIP客戶。二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%。想要優惠，除非你要買的房子價格非常高，比如1000萬。」
不過東亞陸家嘴支行的黃小姐則表示，2012年該支行二套房的貸款利率上浮35%，不過基本不做。
和東亞銀行一樣比較高的還有渤海銀行，這家銀行甚至比東亞更昂貴。首套房是首付5成，二套房是首付6成，而不管是首套還是二套，利率均上浮30%。
除了像恆生、東亞和渤海等這些比較特殊的銀行外，2012年其它多家銀行的首套房貸款幾乎都是首付3成，最低基準利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%。
比較特殊的利民利得財富像建行、光大和上海銀行，首套房是一般首付4成；興業銀行和深發展的二套房利率是上浮20%；興業和上海銀行二套房首付分別是7成和5成。
工行額度充足放款快，購房價格有限制
2011年1月份底，上海地區頒布限購令細則，明確表示上海本地人最多購房兩套，外地人在上海最多購房一套。滬上各家銀行根據政策要求，已不再受理第三套住房貸款。2012年的首套房和二套房貸款已經很棘手。
中信銀行徐匯支行、深發展市西支行和陸家嘴浦東南路上的銀行基本都不做房貸了。各家銀行都表示，年底將近，銀行貸款額度緊張，放款時間說不準。四大行中，肇嘉浜路上的工行和農行相對額度比較充足。對於急於貸款的購房者，可以優先考慮到放款比較順利的銀行去。
從貸款首付和利率兩方面考慮，工行、交行、招行、寧波和江蘇銀行等是最優惠的，首套房都是首付3成，基準利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%。
不過也有各種條件限制。工行只有對購房價格在800萬以上的客戶才會發放貸款，「接下來一兩星期可能會降低標准。」工行肇嘉浜路支行的房貸經理說道。
寧波銀行的首套房利率是基準利率或上浮5%，「做到基準利率比較難，要求是客戶必須是沒有其它貸款或者負債的。同時我們銀行是按照利率高低來放款的，利率高的先放款。」
對於客戶來說，不僅要從貸款利率上選擇銀行，還要看將來可能的還款方式。一些銀行在還款方式上進行了創新，比如渤海銀行提出「存抵貸」，「客戶在我們這里存一天的錢，我們按照貸款利率給他算一天的利率，返還給他，用來沖抵貸款。」
此外，還有深發展的「雙周供」，同樣是先還利息，不過是增加了還款次數，比等額本息還款總額更少。