⑴ 個人類貸款負增長的主要原因是什麼
個人 分析 如下
1.國家制房產調控 限制外地人購房 三套以上停止貸款
2.銀行儲備金率 的 逐漸提高 減少銀行資金流動性
3.支持中小 企業貸款 的比重增加 支持國家大型建設項目的資金投入的提高 高鐵 西部投資等
⑵ 貸款高速增長 限貸下房貸還漲得動嗎
目前，全國掀起了又一輪的房地產市場調控熱潮，限貸是其中的一項核心措施。同時，銀行業金融機構將迎來MPA(宏觀審慎評估體系)考核，房貸比是考核的重要內容之一。在這兩座「大山」的壓制下，節節攀升的房貸還漲得動嗎？
在各地出台的樓市調控措施中，北京無疑是最嚴厲的，也具有很強的推廣示範作用。北京推出的措施之一是，居民購買二套房認定由「認房不認貸」改為「認房又認貸」，二套房首付比例上調至60%，最高貸款期限降至25年。之後，全國多個城市跟風北京，出台了更嚴厲的樓市調控政策，其中限貸仍是主要手段。
即便是以樓市去庫存為主要任務的一些三四線城市，也在樓市調控熱潮的帶動下陸續推出了以限購為主、限貸為輔的措施。
樓市調控層層加碼構成了房貸繼續快速增長的一大阻力。
房貸無疑是各家商業銀行的「優質資產」。從已經公布2016年年報的上市銀行來看，個人住房貸款均呈高速增長態勢，其中建行增長29.26%，農行增長32.8%，平安銀行增長高達85.41%。
從已經公布的今年前兩個月房貸數據看，1月份發放房貸6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新了歷史紀錄。2月份，住戶中長期貸款增加3804億元，仍維持了較高水平。據機構預測，3月份的住戶中長期貸款仍有望維持高位。
商業銀行對房貸投放的青睞有加是其保持快速增長的一大動力。但這一動力有望被MPA考核削弱。從今年一季度開始，銀行業金融機構就將正式進行MPA考核，這是自表外理財納入廣義信貸後的首次正式考核。而銀行房貸比將成為MPA考核的重要內容。
在金融防風險、樓市去泡沫、考核趨嚴的背景下，各家商業銀行在房貸投放上會日趨謹慎。這構成了房貸繼續快速增長的又一大阻力。
然而，房貸增長的慣性作用不容小覷，這從今年前兩個月的情況就可以看出來。央行行長周小川在今年全國「兩會」上表示，房貸「還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡」。他判斷，未來房貸「估計會適當放慢」。
在樓市調控加碼和銀行考核趨嚴兩座「大山」的壓制下，房貸增速確實難以維持去年以來的高增長態勢，但出現較為明顯的放慢跡象恐怕要等到4月份以後了～
⑶ 影響房地產市場供求關系有哪些因素
中國房地產市場供求
摘要：在美國次貸危機的影響下，金融危機席捲全球，而我國關系國計民生的房地產行業更是首當其沖，受到了相當程度的影響，供求失衡現象日益嚴重。本文針對我國房地產行業的現狀，通過定性和定量分析等方法，對我國房地產行業的供應和需求的相關表現和原因進行了對比研究，並針對房地產行業所出現的問題提出了解決辦法。
關鍵字：房地產 次貸危機 供求失衡 對策
一、 中國房地產市場供求失衡背景
2006年春季開始美國「次貸危機」逐步顯現，至2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，對中國的的房地產市場也起到了一定的影響。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的原因是美國宏觀調控的失誤和美聯儲利率調節不恰當，導致了房地產市場泡沫的產生，而其崩潰又直接引發了美國的次貸危機。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」，並最終演變成整個金融體系的危機。
之後，美國次級房貸危機以人們始料未及的兇猛方式繼續蔓延。在全球金融市場已不安地顫栗了三周之後，在美國住宅抵押貸款投資公司8月3日宣布倒閉、多家按揭機構面臨倒閉危機、著名投行貝爾斯登將被下調信用等級、從德國到台灣的間接投資者都宣布巨虧等等消息不斷傳出之後，一個事實已被強力證明：美國次貸危機遠未到結束的時候，而且其沖擊力無遠弗屆。假設國內房貸危機一旦出現，一定會率先在銀行與開發商之間引爆，房價下跌，資金鏈斷裂，抵押房產貶值，房地產關聯產業出現縮水，引發實體經濟紊亂，誘發經濟領域深層次矛盾集中爆發……
二、 中國房地產市場需求分析
表1 中國1978—2006年人均住宅面積統計表
年 份 城鎮新建住宅面積 農村新建住宅面積 城市人均住宅建築面積 農村人均住房面積
(億平方米) (億平方米) (平方米) (平方米)
1978 0.38 1.00 6.7 8.1
1980 0.92 5.00 7.2 9.4
1985 1.88 7.22 10.0 14.7
1986 2.22 9.84 12.4 15.3
1987 2.23 8.84 12.7 16.0
1988 2.40 8.45 13.0 16.6
1989 1.97 6.76 13.5 17.2
1990 1.73 6.91 13.7 17.8
1991 1.92 7.54 14.2 18.5
1992 2.40 6.19 14.8 18.9
1993 3.08 4.81 15.2 20.7
1994 3.57 6.18 15.7 20.2
1995 3.75 6.99 16.3 21.0
1996 3.95 8.28 17.0 21.7
1997 4.06 8.06 17.8 22.5
1998 4.76 8.00 18.7 23.3
1999 5.59 8.34 19.4 24.2
2000 5.49 7.97 20.3 24.8
2001 5.75 7.29 20.8 25.7
2002 5.98 7.42 22.8 26.5
2003 5.50 7.52 23.7 27.2
2004 5.69 6.80 25.0 27.9
2005 6.61 6.67 26.1 29.7
2006 6.30 6.84 27.0 30.7
數據來源：國家統計局
由表1可以看出，1978年我國城市人均住宅建築面積6.7平方米，2006年我國城市的人均住宅建築面積為27.0平方米。按照現在一般的家庭人數來算，那麼1978年我國的一個三口之家的家庭住房面積為20多個平方米，而2006年我國的一個三口之家的家庭住房面積約為80—90平米。根據以上數據可作圖如下：
圖1 我國城鎮新建住宅面積與人居住宅面積趨勢圖
圖2 我國城鎮新建住宅面積與人居住宅面積趨勢圖
1、我國房地產市場需求潛力評估。由表1知，我國在78—06年內，人均住宅面積增長4.02倍。從圖1和圖2 中可以看出，我國人均住宅面積持續增高，而新建住宅面積走勢趨緩，說明我國的房地產市場需求的飽和度已經越來越高。房地產市場已經進入到了經濟增長的成熟期。
2、我國中高收入階層住房需求降低。而在中高收入階層的住房條件已經相當好，2008年上半年房價又持續上漲的情況下，中高收入階層對住房的需求增長趨緩，房產市場應該尋找新的銷售策略來突破房產瓶頸。
3、我國低收入階層住房需求仍然很大。我們知道，我國的貧富差距還是很大的，實際生活中，很多中低收入階層的住房面積人均遠遠低於27平方米，有購房需求，但是收入卻跟不上。說明我國的房地產市場還是存在著巨大的潛力的，但是做為政府和房產商，必須鼓勵低收入家庭購房，並實施一定的措施，為中低收入家庭解決困難，比如降低首付等。
三、 中國房地產供給分析
住房作為一種商品，具有消費品和投資品的雙重屬性。住房的消費需求取決於個人的實際需要和購買力，這些因素短期內相對穩定，因此，消費需求是房地產市場的相對穩定部分，對房產市場起著基礎性的支撐作用。而投資需求對於資金、成本、收益等市場因素的變化非常敏感，構成房地產市場波動的主要部分，對房地產市場的擴張和收縮產生催化作用。由國家統計局獲得我過房地產企業基本情況如下：
表2 房地產企業情況基本表
單位：萬平方米
年 份 企 業
數 （個） 平均從業
人數（人） 本年完成開發
土 地 面 積 土地購置費用
(億元) 待 開 發
土地面積 本年購置
土地面積
1997 21286 683217 7371.3 247.6 17670.1 6641.7
1998 24378 825888 7730.1 375.4 13530.7 10109.3
1999 25762 880257 9319.6 500.0 13505.2 11958.9
2000 27303 971942 11666.1 733.9 14754.8 16905.2
2001 29552 1062319 15315.8 1038.8 14582.1 23409.0
2002 32618 1134009 19416.0 1445.8 19178.7 31356.8
2003 37123 1205355 22166.3 2055.2 21782.6 35696.5
2004 59242 1585428 19740.2 2574.5 39635.3 39784.7
2005 56290 1516150 22676.2 2904.4 27522.0 38253.7
2006 58710 1600930 27128.4 3318.0 37523.7 36573.6
1、房地產行業開發過猛
由於近年來房價增長迅猛，供大於求的大好形勢，各地房地產商於大興土木，圈地建房。中國房地產市場一度處於增量供給狀態，造成了房地產市場的空前火爆，房價也節節攀升。
圖3 我國房地產企業個數與從業人員時間序列圖
由表2知，我國房地產行業的企業個數由2007年的21286增長到了2006年的58710，增長幅度為275.8%，增長態勢較為猛烈，尤其是2003-2004年，呈現加速增長趨勢。而與之相應的，建築行業的平均從業人數也有著驚人的增長速度，其增長態勢與房地產行業的企業個數保持著高度的一致性。
圖4 我國近十年房地產行業基本情況趨勢圖
由上圖可以看出，在房地產企業和房地產行業的高速增長下，我過近十年來用於房地產行業的提地面積也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以來，除了土地購置費用保持增長外，企業個數，本年完成開發面積和待開發土地面積，雖然大體上仍保持增長，但期間已經呈現波動，尤其是待開發土地面積，有大起大落的現象。而本年購置土地面積則開始回落。這些情況說明，我國房地產行業的過度開發現象較為嚴重，在房價持高不下的情況下，房地產行業成本也隨之上升，由1997年的247.6億元，到達2006年的3318.0億元，平均增長率為18.7%，但是房地產行業的需求量卻越來越接近飽和，另外再加上過高的房價。一些消費者已持觀望態度。一些房地產企業也隨之減少了相應的投資。
2、房產商負債率過高
表3 房地產商資金來源結構分析表
年 份 本年資金 國內貸款 貸款所佔比重 利用外資 外資所佔比重 自籌資金 自籌資金所佔比重
來源總計 （萬元） （%） （萬元） （%） (萬元) (%)
1997 38170650 9111902 23.87 4608565 12.07 9728831 25.49
1998 44149422 10531712 23.85 3617581 8.19 11669821 26.43
1999 47959012 11115664 23.18 2566022 5.35 13446210 28.04
2000 59976309 13850756 23.09 1687046 2.81 16142122 26.91
2001 76963877 16921968 21.99 1357044 1.76 21839587 28.38
2002 97499536 22203357 22.77 1572284 1.61 27384451 28.09
2003 131969224 31382699 23.78 1700040 1.28 37706891 28.57
2004 171687669 31584126 18.40 2282001 1.32 52075627 30.33
2005 213978389 39180778 18.31 2578111 1.20 70003924 32.72
2006 271355516 53569795 19.74 4001541 1.47 85970853 31.68
由表3可以看出，我國泛地產商的資金來源主要以貸款和自籌資金為主，外資資金由1997年的12.07%較大比重減少到2006年的1.47%，比例下降幅度較大。資金來源中，貸款比重一直居第二的位置，由1997年的23.87%下降到2006年的19.74%，期間略有回升。而自籌資金比重由25.49%增長到31.68%，十年間增長了6.91%。雖然有所增長，但是，增長速度仍然較為緩慢。
對上表中的數據分別做1978年和2006年餅圖如下：
圖5 1978年資金結構圖
圖6 2006房地產商資金結構圖
由上圖可以形象的看出，自籌資金始終占據較小比例。企業資產負債率達到74.1%，自籌資金只有20%多。研究表明，企業負債率在達到50%以下時，該企業的資金構成比例才較為合理。而我國的房地產企業資產負債率明顯過低，說明企業所要承擔的風險很大，一旦經濟出現危機，將對房地產行業造成很大影響。
四、 房地產行業供求失衡的表現
對我國房地產行業近十年來的基本開發信息整理資料如下：
表4 我國1997-2006年房地產開發基本資料
年份 商品房平均銷售價格（元/平方米） 住宅售價（元/平方米） 別墅、高檔公寓售價（元/平方米） 經濟適用房售價（元/平方米） 竣工房屋的造價（元/平方米） 人均國內生產總值(元)
1997 1997 1790 5382 1097 1175 6420
1998 2063 1854 4596 1035 1218 6796
1999 2053 1857 4503 1093 1152 7159
2000 2112 1948 4288 1202 1139 7858
2001 2170 2017 4348 1240 1128 8622
2002 2250 2092 4154 1283 1184 9398
2003 2359 2197 4145 1380 1273 10542
2004 2778 2608 5576 1482 1402 12336
2005 3168 2937 5834 1655 1451 14103
2006 3367 3119 6585 1729 1564 16084
根據上表中的數據作圖如下
圖7 我國房地產各要素基本價格圖
從表7中我們可以清楚地看到我國房地產行業個要素價格的基本走勢。右上圖可知在我國房價飛漲的幾年，我國別墅或高檔消費品價格的波動幅度較大，但是始終保持在4000元每平方米以上，遠遠高於其它各項指標。而在2003到2006年間，更是飛速增長。而其它各項指標均保持穩定的增長，而且都在2003到2006年這個期間內增長速度加快，其變動幅度基本保持一致。在此基礎上，我們可以看到，竣工房屋的平均造價增長最為緩慢，而在各種房屋中，價格最為低廉的經濟適用房的價格走勢，由1997年的低於竣工房屋造價，到2006年的高於平均房屋造價，並且二者的差距越來越大。有這里可以看出，近十年來我國房地產行業成本雖然有所增加，但是其增長速度遠遠低於房地產的價格增長速度。而房產商趁機從中牟取暴利。但是由於物價上漲，通貨膨脹等原因，我國居民收入卻沒有同等的增長。隨之而來的，便是越來越大的購房壓力，尤其是對低收入階層的居民來說，他們是對房屋需求最為迫切的一個階層，但是其購房能力卻在逐漸削弱。在我國房地產需求逐漸飽和的今天，房價虛高，中高等收入階層購房需求趨緩，房產商開發過度，低等收入階層需求巨大，卻苦於無法承擔巨大的購房壓力，房地產市場出現明顯的供求失衡現象。
五、 化解房地產供求失衡的主要對策
面對我國房地產行業供求失衡的狀況，政府應該出台針對中國實際情況的相關策略，緩和供求失衡的矛盾。而與此同事，各地房產商要及時調整開發和銷售策略，社會各界通力合作，從而扭轉局面，對抗美國次貸危機對中國房地產行業帶來的影響。
我認為，要扭轉我國房地產供求失衡的狀況，至少要做到以下四點：
1、控制樓盤開發。在我國供大於求的現階段，我們應該控制房產商對樓盤的過度開發，緩解供應過量的情況。
2、加強信貸約束。可以減少開發商的盲目貸款，在一定程度上可以緩解我國房地產行業資金比例失調的現象。在控制房產過量供應的同時，也降低了銀行外貸資金被套牢的比例，有利於對抗這次全球性的金融危機。
3、加強對低收入階層購房貸款，鼓勵低收入貸款。現階段，很多房地產開發企業已經將目光瞄準了低收入階層，通過降低首付，開發經濟適用房等方式，講銷售主體由以前的中高收入階層向低收入階層過渡。而政府也應該出台鼓勵低收入家庭貸款的相關政策，以幫助解決低收入家庭的房屋問題，和房市低迷的現象。
4、發揮市場供求價格調節市場供給。另外，我國政府可以通過價格的宏觀調控來扭轉房地產行業供求失衡的現象。
⑷ 信貸增長意味著什麼
信貸高增長意味著投資有潛力，GDP增速將繼續回升，中國經濟二季度將進入專「U」型回升階段。屬一方面，拉動中國經濟的投資強勁增長；另一方面，出口下降幅度將逐步收窄；此外，消費在政策刺激下也正在形成新亮點，增速下降幅度將比預期低
⑸ 貨幣供應量的增加對房地產行業的影響是什麼
進入新世紀以來,我國廣義M2呈現快速增長態勢,金融市場流動性呈現持續寬松狀態。有專家認為,M2的快速增長為我國信貸市場提供了寬松的流動性環境,通過銀行信貸,將居民對住房的潛在需求轉變為有效需求,推動了房地產價格的上漲。此外,M2通過為市場提供充足的流動性影響房地產價格,M2的增加使得房地產商從銀行獲得貸款可能性增加,潛在購房者流動性約束下降,從而對房地產需求和新建築的投資決策有相當大的影響,最終導致房地產價格變化。根據中國指數研究院「房地產中長期發展動態模型」的研究,2009年全國商品房銷售面積達9.37億平方米,同比大幅增長42.1%,模型顯示,正常增長率約為11.5%,另有18%的增長率來自2008年抑制需求的釋放,而各類政策的影響分別為:信貸超額投放對增長率的貢獻為6%,降息為4% ,減稅為2%,分別使得銷售面積「超常」增長約0.4、0.24、0.16億平方米。2009年全年,人民幣各項貸款增加9.59萬億元,較上年增加4.69萬億元,創下歷史新高。而2001~2009年的歷史數據顯示,貨幣投放對房地產市場的影響十分明顯,房地產各類貸款、M2與銷售面積和價格的走勢趨同,多次出現了共同的頂點和底部。據測算,假定其他因素不變,2009年的M2快速增長導致商品房價格上漲9.7%,商品房銷售面積增加18.8%,而在2001~2008年由貨幣投放引發的平均增長為5.9%和11.4%,由此可見貨幣供應量的大幅增長房價過快上漲的重要原因。就像一位專家說得那樣,說到底房價就是貨幣的直接對價,只要M2繼續這樣增長,不管出台什麼樣的政策,房價都難以深度下跌。中國經濟增長的驅動器有「三駕馬車」,即投資—出口—消費。金融危機以來,出口急劇下降導致出口對經濟增長的驅動由正轉負,於是投資驅動頂替了出口,對經濟增長的貢獻度達到87%以上。在投資驅動中,政府主導的投資貢獻了80%以上,而政府投資的資金來源80%以上來自於超額貨幣發行。超額貨幣注入到銀行體系後有三個主要流向:其一是流向製造業生產領域;其二是流向消費品市場;其三是流向投資品市場。在製造業面臨產能過剩的市場環境中,超額貨幣就會選擇流入消費品和投資品兩個市場,流入消費品市場會產生通貨膨脹,流入投資品市場會催生資產泡沫。政府發現消費品市場的通脹無疑抵消了其在解決失業問題上做出的艱苦卓越的努力,或者,與其讓多數人承受通貨膨脹的威脅並擔憂失業下崗,還不如讓少數人在資產泡沫的盛宴中分流超額貨幣。
因此,在這種高額的貨幣發行驅動高額的政府投資,高額的政府投資驅動國民經濟的高增長,目的是要化解高失業的「四高」的經濟增長模式下,央行突然大幅度回收超額貨幣是不可能的,流出銀行體系的貨幣一旦體現為廣義貨幣M2的增長就很難突然減速,經濟運行中的相關利益主體在貨幣的洪流中共同受益,誰也不會因為不確定的未來風險而放棄確定的現實收益。
⑹ 為什麼說「信貸增長會增加人們對資產（房產）價格上漲的預期」
信貸增長意味著市場上貨幣投放量的增加,對資產價格預期的影響大致有以下幾個方面:
1.信貸增長增加,市場上錢多了,那麼首先就會產生通貨膨脹的預期.
而對於現在的通貨膨脹而言,影響最大的就是資產類,如股票和房產.
所以,信貸增長的確會增加對資產價格上漲的預期
2.增長信貸,除了增加貨幣量外,還有一個形式就是以降息的方式實現.
那麼,利息降低,對於投資者來說,利息成本就低,會更積極投資於資產類項目.
而存款者收益減少,也會拿出錢來投資.
又會增加對資產價格上漲的預期
3.目前的中國經濟,普通實體經濟投資項目的收益不高,更賺錢的選擇就是證券和房產.
這種情況下,信貸增長往往不是意味著實體經濟的快速發展,而是指炒股炒房的錢多了.
那麼,資產類(房產)的價格一定會上漲.
⑺ 我國房價上漲的原因是什麼
近幾年來，我國的房價一直呈現著持續上漲、居高不下的態勢，已成為政府亟待解決的首要問題和人民十分關注的問題。為此，2003年以來國務院陸續出台了一系列宏觀調控政策，建設部等部委也開展了對房地產市場的專項治理，以期房屋市場價格的穩定。但是幾年過去了，住房價格仍然不斷攀高，不僅大城市和沿海發達地區的房價漲勢強勁，而且在中小城市和欠發達地區的房價也大幅上漲，且大有愈演愈烈之勢。例如北京的回龍觀地區，2001年，普通商品房每平米的價格約在2800元左右，2004年的價格每平米 約為3600元左右，現在則每平米為9000元以上。據統計，今年5月份，全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，其中北京、深圳、溫州、廣西北海等城市的房價漲幅已超過1 0%以上。 顯然，目前我國的房屋價格已背離了商品的價值規律，超出了絕大多數人的購買能力，是不正常的。究其原因，既有房地產供給結構的不合理、市場需求增加、土地資源稀缺等內在原因，也有市場上大量游資與投機者對房地產價格的炒作、開發商哄抬房價等外在原因，情況是復雜的，造成房屋價格飛漲的原因是多方面的。主要原因有以下5個方面。 供需矛盾造成房價上漲 過去，我國是一個住房困難的大國，人均居住面積較低，居住狀況不盡人意。改革開放以來，隨著經濟的繁榮、房地產業的興起，人均住房面積大幅提升，使我國告別了城鎮住房短缺的時代，同時也大大刺激了人們對住房的需求。一是國民經濟的發展，人們收入的增長，激發了城鎮居民對住房的新需求。從近些年的房地產市場可以看出，許多居民改善住房的需求在不斷增長，小居換大居，舊房換新房，許多居民在積極地改善自己的住房條件和居住環境。據調查，約有相當多的居民、特別是一些年輕的居民有購房打算，他們稱，如果有可能的話，是准備購買住房的。此外，城市改造拆遷，涌現出大量無房居民，所有這些都對新住房提出了需求。二是流動人口的增長對住宅產生巨大需求。在市場經濟條件下，大量流動人口的出現對城鎮住房的租賃、購買提出了巨大需求，以北京、上海、廣州等城市為例，各自城市的外來流動人口多達 300萬到400餘萬，如此大量的流動人口，不但成為了這些城市房屋租賃市場的消費主體，也壯大了新房購買者的隊伍。據筆者了解，這些人中的一些稍有成就者，在所在城市購買住房者是屢見不鮮的。三是城市新增人口對住房的需求。四是對一些大城市及發達地區的沿海城市來說，房屋的購買者有相當一部分來自其它地區，甚至來自國外。 從住房的供給情況看，近年來，房地產投資雖然仍在增長，但增速有所回落。住房供給相對較少，人們對住房的需求日益增長，使得供求關系失衡，必然會形成供需矛盾，使住房的價格因需求而上漲。 地價上漲推動房價上漲 由於我國人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的買賣競爭愈來愈激烈，導致土地價格不斷攀升。從近幾年的土地、房屋市場價格來看，土地出讓價格的增長幅度大於房屋價格增長的幅度。在現實中我們往往可以看到，當一塊土地要出售時，往往會有十幾個甚至幾十個土地購買者參與競拍。有的地塊在經過一番激烈的競拍之後，有時竟能拍出一個天價來，而這些地價款必然要攤入房屋的價格中。此外，近年來，建築材料的增長也增加了房屋的成本。 炒買炒賣造成房價攀升 據筆者了解，炒買炒賣房產的現象在許多城市都是存在的，把購置房產作為一種投資的消費者也在逐漸增加。這些人購房的目的並不是為了居住，而是為了投資、倒賣。他們認為，買賣房屋比炒股風險小，更穩定，更合算，為此，他們有的利用自己手中雄厚的資金，有的向他人大量借貸，有的則通過銀行貸款購買房屋。他們購房後，要麼出租，要麼一手進、一手出，要麼尋找機會以更高的價格賣出，從中獲取較大利益。他們與開發商、代理商互動，向房地產市場發出錯誤信息，干擾房地產市場的正常秩序，造成或助長房屋價格的攀升。 開發商捂盤惜售抬高房價 從近幾年房地產市場的情況看，囤積土地、房屋、捂盤惜售已成為部分房地產開發商最常用的抬高房價賺取更高利潤的手段。這些開發商為獲取更大利潤，想方設法囤積土地、空置房屋、捂盤惜售或捂盤不售，製造房屋越來越緊缺的假象，並借機抬高房屋價格。有的房地產開發商則在樓房開盤時，花錢顧人排隊購房，造成虛假的「搶購」聲勢，使一 些購房者產生錯覺，加入「搶購」行列，隨之開發商便抬高房屋價格。還有的房地產開發商與代理商相勾結，隨意抬高售房價格。如北京西五環某一房地產開發小區，2006年4月，該小區樓房開盤時每平方米為6300 元；同年底每平方米上升為8000元；2007年5月每平方米上升為9600元。從中可以看出，這種價格的飛漲全是人為哄抬起來的，是極不正常的。 經濟適用房、廉租房建設不足 應該看到，住房是一種不同於其他社會商品的、具有社會保障功能的特殊商品，它既是商品，又應更多地體現其社會的特殊保障功能。因此，各國政府在開發住房這一商品時，是十分重視其社會保障功能的。在我國，住房的保障功能主要體現在對低收入家庭的經濟適用房、廉租房制度上，而從我國這些年的房地產開發來看，顯然，對經濟適用房和廉租房的開發比例太低，抓得也不緊，沒有把優先開發經濟適用房、廉租房、限價房作為房地產開發的重點。以北京來說，該市於2006年初公布了在三年內要建2000萬平方米的各種類型的保障性住房，但時至今日，除西三旗限價房和宋庄地塊有動靜外，其他項目都無動靜，照這樣下去，恐怕低收入家庭要想得到一套經濟適用房或廉租房是很困難的。在這種 情況下，相當一部分低收入家庭在近期看不到解決保障性住房的希望，便無奈地選擇借錢購房，本人身邊就有兩個這樣的例子。無疑，這部分人加入購房者行列，客觀上進一步加大了供求矛盾。 住房問題是關繫到民生的重要問題，也是關繫到創建和諧社會的重要問題，對此，黨中央、國務院歷來是很重視的。相信，隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，解決低收入家庭保障性住房等一系列新政策的出台，加上央行升息、提高准備金率、控制信貸投放節奏等措施的採取，我國的房價會逐漸穩定的。
⑻ 銀行貸款增加，為什麼gdp增速卻放緩
信貸增速強勁而GDP增速反而下降。這可能存在以下五個方面的原因：
原因之一是信貸傳導至實體經濟活動可能存在時滯。經濟活動旺盛催生出對信貸的更多的需求，市場經濟下的企業大都是負債經營，企業看到更多的投資機會從而需要更多的信貸支持。信貸增速的改變往往是經濟活動的預測指標，從企業看到投資機會增加信貸需求到信貸需求轉換為真實投資可能需要一段時間，從2008年到2012年的歷史數據來看，信貸增速增加推動實體經濟增長往往會有一到兩個季度的時滯，比如，2009年一季度的信貸增加，伴隨的是2009年第2季度和第3季度的經濟回升。這意味著，今年一季度的信貸大幅增長可能會推動二季度或三季度的經濟增長而不是一季度的經濟增長。
原因之二是影子銀行的比重變大。第一季度存款總量為人民幣6.2萬億人民幣，同比增長高達64%。主要原因在於，近年來政府部門對銀行業的監管非常嚴格，為了規避資本充足率和貸存比等指標的監管，銀行大量發展以銀信、銀證、理財產品業務為代表的表外業務或影子銀行業務，企業通過影子銀行方式融資占的比重越來越大。影子銀行在社會融資總量上升中起到了重要的作用，但是影子銀行規模上升增加了中國金融業的風險，中國政府對影子銀行監管的加強是大勢所趨。企業普遍預期今年晚些時候影子銀行監管將收緊，所以公司提前完成借款，以儲備足夠資金，避免信貸緊縮時的流動性緊張。
原因之三是信貸數據可能存在重復統計的現象。舉例來說，如果企業將借的資金投向公司債券，統計數據中的貸款和債券發行項下的數字都會增加，新增信貸規模可能沒有看起來那麼龐大。近幾年來，金融機構紛紛採取貸款派生存款、存款派生貸款、相互拆借資金，相互購買債券和理財產品等手段，使得大量貨幣信貸資源在金融體系內部「空轉」，造成了社會融資總額高速增長而許多企業的融資需求難以滿足的局面。
原因之四是信貸外的因素可能影響經濟增長，使得經濟增速下降。新一屆領導班子打擊貪腐、遏制過度公款消費，這對餐飲行業造成了不小的影響。由於以往與春節相關的娛樂活動都得到了限制，一季度餐飲行業銷售額增速銳減。從理論上講，餐飲收入增速下降可以在很大程度上解釋一季度實際GDP環比增速的下滑。餐飲業在中國經濟活動中占據相當大的比重，在2012年，其營業額相當於GDP的4%，隸屬於社會消費品零售總額項下、涵蓋餐廳銷售額的餐飲業銷售同比增速從2012年第4季度到2013年第1季度下降了6個百分點，直接影響中國經濟增速的下滑。
原因之五是信貸對經濟增長的影響可能正在減弱。首先，在出口增速放緩後，資本密集型的基礎設施投資成了推動中國經濟增長的主要動力，但是經濟增速卻在放緩。去年出口總量在國內生產總值(GDP)中的佔比從2006年的近40%下滑至25%。這種轉變提高了經濟增長所依賴的資本密集程度，意味著支出拉動經濟增長的效率在下降。其次，實體經濟對於給定水平信貸的反應在減弱，更多的信增貸款正投向投機活動（比如房地產），推動資產價格，而非投資於實體經濟。一季度GDP增速下降的同時，房價反而有抬頭的趨勢，根據市場機構的統計數據，中國4月份房價同比上漲5.3%，漲幅高於3月份的3.9%。在熱點城市深圳和廣州，二手房價格漲幅超過22%。這說明部分新增信貸正推動房價泡沫再度膨脹。
⑼ 商業銀行為什麼偏愛發放個人住房貸款投放
1、借款人具有穩定的職業和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；
2、所購住房座落在城鎮（包括市區、縣城、大集鎮）且原則上為借款人現居住地或工作、經商地；
3、已與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，根據個人信用情況，並已支付了銀行規定的首付款比例，最低為30%以上；
4、貸款金額根據借款人的信用情況、職業、教育程度、還款能力、所購住房變現能力等情況確定。
5、同意先辦理預購商品房抵押登記，並承諾在所購買的住房竣工並取得房地產權證後，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續；